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Immobilienbewertung: Verfahren, Kosten und wann sich welches lohnt

Zuletzt aktualisiert: 15-07-2026

Der Wert einer Immobilie hängt von Lage, Zustand, Größe und aktueller Marktlage ab – Online-Rechner liefern erste Anhaltspunkte, ersetzen aber keine Einschätzung mit Ortskenntnis. Je nach Anlass reicht eine kostenlose Marktwerteinschätzung oder es braucht ein kostenpflichtiges Gutachten.

Die drei Bewertungsverfahren

Das Vergleichswertverfahren (für Wohnungen und Standardhäuser) leitet den Wert aus tatsächlichen Verkäufen ähnlicher Objekte ab. Das Sachwertverfahren (für individuelle Ein-/Zweifamilienhäuser) bewertet Grundstück plus Bausubstanz. Das Ertragswertverfahren (für vermietete Objekte) rechnet auf Basis der Mieteinnahmen – relevant für Kapitalanleger und Mehrfamilienhäuser.

Kostenlose Einschätzung oder Gutachten?

Für einen geplanten Verkauf reicht meist die kostenlose Marktwerteinschätzung eines regionalen Immobilienprofis. Für Erbauseinandersetzungen, Scheidungen oder Streit mit dem Finanzamt ist ein Verkehrswertgutachten eines zertifizierten oder öffentlich bestellten Sachverständigen nötig – Kosten je nach Objekt meist 1.500€ bis 3.000€, ein Kurzgutachten ab etwa 500€.

Steuerlicher Anlass: Erbschaft

Bei Erbschaften setzt das Finanzamt den Immobilienwert pauschal nach Bewertungsgesetz an – dieser liegt teils über dem echten Marktwert. Ein qualifiziertes Gutachten kann dann nachweislich einen niedrigeren Wert belegen und Erbschaftsteuer sparen; hier lohnt zusätzlich die Abstimmung mit einem Steuerberater.

Weiterlesen: Haus geerbt: Die ersten Schritte

Häufige Fragen

Was kostet eine Immobilienbewertung?

Eine Marktwerteinschätzung durch regionale Immobilienprofis ist in der Regel kostenlos. Ein Kurzgutachten beginnt bei etwa 500€, ein gerichtsfestes Verkehrswertgutachten bei 1.500€ bis 3.000€ je nach Objektgröße.

Wie genau sind Online-Bewertungsrechner?

Sie liefern eine grobe Spanne auf Basis von Vergleichsdaten, kennen aber weder Zustand noch Besonderheiten des Objekts – Abweichungen von 10–20% zum echten Marktwert sind üblich.

Ist die Bewertung mit einer Verkaufsverpflichtung verbunden?

Nein – die Ersteinschätzung ist unverbindlich. Ob und mit wem Sie anschließend verkaufen, entscheiden allein Sie.

Welche Unterlagen brauche ich für die Bewertung?

Hilfreich sind Grundriss, Wohnflächenberechnung, Baujahr, Modernisierungsliste und bei Wohnungen die Teilungserklärung samt Protokollen. Fehlende Unterlagen kann der Profi teils beschaffen.

Wie lange dauert eine Marktwerteinschätzung?

Nach Besichtigung liegt die Einschätzung meist innerhalb weniger Tage vor; ein Vollgutachten benötigt 2–4 Wochen.

Beeinflusst ein Sanierungsstau den Wert stark?

Ja – Käufer kalkulieren Sanierungskosten mit Risikoaufschlag. Oft steigert es den Erlös, kleinere Mängel vor dem Verkauf zu beheben; was sich lohnt, zeigt die Ersteinschätzung.

Was kostet die Anfrage?

Nichts. Die Anfrage und die Vermittlung sind für Sie vollständig kostenlos und unverbindlich – Kosten entstehen erst, wenn Sie einen Betrieb tatsächlich beauftragen.

Wie schnell melden sich die Betriebe?

In der Regel innerhalb von 24 Stunden, bei Notfall-Anfragen deutlich schneller. Die Kontaktaufnahme erfolgt telefonisch oder per E-Mail – je nachdem, was Sie angegeben haben.

Wie viele Angebote erhalte ich?

Je nach Region und Verfügbarkeit melden sich in der Regel ein bis drei passende Betriebe. Sie vergleichen in Ruhe und entscheiden frei, ob und wen Sie beauftragen.

Wie werden die Betriebe geprüft?

Wir vermitteln ausschließlich an Betriebe mit nachgewiesener Qualifikation – Eintrag in der Handwerksrolle bzw. entsprechende Fachzertifizierungen. Auffällige Betriebe werden aus der Vermittlung ausgeschlossen.