Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
Ein Zimmer an den Studenten, die Wohnung über den Sommer auf Airbnb: rechtlich zwei völlig verschiedene Welten. Die eine ist oft Ihr gutes Recht, die andere ein Kündigungsrisiko.
Jede Gebrauchsüberlassung an Dritte braucht die Erlaubnis des Vermieters – auch das einzelne Zimmer, auch der Partner, der dauerhaft einzieht (für nahe Angehörige wie Ehepartner und eigene Kinder gilt eine Ausnahme). Unerlaubte Untervermietung berechtigt nach Abmahnung zur Kündigung, in krassen Fällen fristlos.
Bei einem berechtigten Interesse, das nach Vertragsschluss entstanden ist – Einkommensrückgang, Partner zieht ein, längerer Auslandsaufenthalt mit Rückkehrabsicht, WG-Zimmer nach Auszug eines Mitbewohners – hat der Mieter einen Anspruch auf Erlaubnis zur Untervermietung eines Teils der Wohnung (§553 BGB). Der Vermieter darf nur aus wichtigen Gründen in der Person des Untermieters oder bei Überbelegung ablehnen; zulässig ist ggf. ein angemessener Untermietzuschlag. Verweigert er die Erlaubnis zu Unrecht, kann der Mieter außerordentlich kündigen – oder die Erlaubnis einklagen und sogar Schadensersatz für entgangene Untermiete verlangen. Wichtig: Der Anspruch gilt für die teilweise Überlassung – wer die ganze Wohnung untervermieten will, ist auf Kulanz angewiesen.
Die Rechtsprechung unterscheidet scharf: Die Erlaubnis zur „Untervermietung" deckt die Überlassung an wechselnde Touristen nicht ab – Kurzzeitvermietung ist eine eigene, gewerbsähnliche Nutzung, die ausdrücklich gestattet sein muss. Wer mit einer normalen Untervermietungserlaubnis „airbnbt", riskiert Abmahnung und Kündigung. Dazu kommt die zweite Ebene: Viele Städte haben Zweckentfremdungsverbote – Kurzzeitvermietung ganzer Wohnungen ist dort genehmigungs- oder registrierungspflichtig (Registriernummer in der Anzeige!), mit empfindlichen Bußgeldern bei Verstößen. Das trifft übrigens auch Eigentümer, nicht nur Mieter.
Schriftliche Erlaubnis mit konkretem Untermieter und Zweck einholen, eigenen Untermietvertrag schließen (befristet oder mit passenden Kündigungsfristen – der Untermieter genießt Ihnen gegenüber Mieterschutz!), Übergabeprotokoll und Kaution auch im Untermietverhältnis, Haftpflicht-/Hausratfragen klären. Und steuerlich dran denken: Untermieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung – oberhalb der Bagatellgrenzen gehören sie in die Steuererklärung.