Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
Immobilien im Erbbaurecht sind oft deutlich günstiger – weil das Grundstück gemietet bleibt. Ob das ein Schnäppchen oder eine Kostenfalle ist, entscheiden vier Vertragsdetails.
Beim Erbbaurecht kaufen Sie das Gebäude und das langfristige Recht, das fremde Grundstück zu nutzen – klassisch für 75–99 Jahre, häufig von Kirchen, Kommunen und Stiftungen vergeben. Dafür zahlen Sie laufend Erbbauzins, üblich sind 2–5 Prozent des Bodenwerts pro Jahr, fast immer mit Wertsicherungsklausel (Anpassung an die Inflation). Der Kaufpreis liegt entsprechend unter vergleichbaren Volleigentums-Objekten – Sie kaufen ja kein Land.
Der Wert eines Erbbaurechts schmilzt mit der Laufzeit: Bei unter ~30–40 Jahren Restlaufzeit wird es kritisch – Banken finanzieren zurückhaltend (Kreditlaufzeit muss deutlich vor dem Erbbaurecht enden), der Wiederverkauf wird zäh, und die Verhandlungsposition für die Verlängerung liegt beim Grundstückseigentümer. Goldene Regel: Vor dem Kauf mit dem Erbbaurechtsgeber über Verlängerung oder Grundstücks-Ankauf sprechen – nicht erst in zwanzig Jahren.
Der Vertrag regelt, wann das Recht an den Grundstückseigentümer zurückfällt (typisch: Zahlungsverzug beim Erbbauzins, Insolvenz, grobe Pflichtverstöße) und – wichtiger – welche Entschädigung Sie dann fürs Gebäude erhalten (gesetzlicher Rahmen, vertraglich oft zwei Drittel des Gebäudewerts oder mehr). Auch das reguläre Laufzeitende kennt eine Entschädigungsregel. Beides gehört vor dem Kauf gelesen und verstanden – hier steckt das Vermögensrisiko.
Viele Verträge verlangen die Zustimmung des Erbbaurechtsgebers zu Verkauf und Belastung (Grundschuld!) – das kann Finanzierung und Exit verzögern. Und die Wertsicherung des Erbbauzinses will durchgerechnet sein: Ein heute moderater Zins kann über Jahrzehnte indexiert erheblich wachsen – vergleichen Sie die Zinslast ehrlich mit den Finanzierungskosten des Bodenwerts, den Sie nicht kaufen mussten.
Erbbau lohnt für Käufer mit begrenztem Eigenkapital in teuren Lagen, bei langer Restlaufzeit und fairem Zins – und wenn das Objekt selbst stimmt (Substanz-Check wie immer: unsere Besichtigungs-Checkliste). Renditejäger und Vererber rechnen dagegen meist besser mit Volleigentum: Die Bodenwertsteigerung – historisch der halbe Vermögenszuwachs deutscher Immobilien – gehört beim Erbbau dem anderen.