Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
„Gekauft wie gesehen“ steht in fast jedem Kaufvertrag – umso mehr zählt, was Sie vorher sehen. Die Stellen, an denen teure Probleme sich verraten, und wann der Gutachter Pflicht ist.
Bei gebrauchten Immobilien wird die Sachmängelhaftung im Kaufvertrag praktisch immer ausgeschlossen. Danach haften Verkäufer nur noch für arglistig verschwiegene Mängel – also solche, die sie kannten und verheimlicht haben. Das vor Gericht zu beweisen ist mühsam. Übersetzt: Was Sie vor der Unterschrift nicht finden, ist danach Ihr Problem. Deshalb ist die Besichtigung keine Wohnzimmer-Romantik, sondern Due Diligence.
Keller (der ehrlichste Raum): Salzausblühungen, abgeplatzter Putz, feuchter Geruch, frisch gestrichene einzelne Wandbereiche (warum wohl?), Wasserränder am Boden – siehe unser Ratgeber Feuchter Keller. Dachboden: Tageslicht durch die Eindeckung, Wasserflecken auf Sparren und Dämmung, Marderspuren. Fassade: Risse (Haarrisse im Putz vs. durchgehende Setzrisse über Ecken und Fenstern), Frostabplatzungen am Sockel. Innen: frisch gestrichene einzelne Ecken in Schlafräumen (Schimmel-Kosmetik), klemmende Türen und schiefe Böden (Setzung?), Stockflecken hinter Vorhängen. Technik: Baujahr von Heizung (Typenschild!), Sicherungskasten mit Schraubsicherungen und fehlendem FI (Elektrik-Generalsanierung einpreisen), Wasserleitungen aus Blei oder verzinktem Stahl, einfachverglaste Fenster.
Gab es Wasserschäden, Schimmel, Schädlingsbefall? Welche Sanierungen wann, mit Rechnungen? Energieausweis (Bedarfsausweis zeigen lassen – der Unterschied), Protokolle der letzten Schornsteinfeger-Besuche, bei Eigentumswohnungen zwingend: die letzten drei Protokolle der Eigentümerversammlung, Wirtschaftsplan und Stand der Rücklage. Antworten schriftlich festhalten – falsche Zusicherungen können den Haftungsausschluss durchbrechen.
Ein Kaufbegleiter (Bausachverständiger, Architekt, Bauingenieur) kostet für die Begehung mit Kurzbericht typischerweise 400–1.000 Euro – bei einem sechs- bis siebenstelligen Kauf die billigste Versicherung des ganzen Projekts. Pflicht ist er faktisch bei Häusern vor 1980, sichtbaren Feuchte- oder Rissbefunden und überall dort, wo Sie „mit Sanierung" kaufen: Er verwandelt Bauchgefühl in eine belastbare Sanierungskosten-Liste – Ihr stärkstes Argument in der Preisverhandlung.
Nach dem Kauf geht's weiter: Über unsere Sanierungs-Seite und die Energieberatung kommen Sie vom Mängel-Zettel zum Sanierungsfahrplan mit Förderung.