Was kostet eine Fassadendämmung – und wann rechnet sie sich wirklich?
Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
Die Fassadendämmung ist die größte Einzelmaßnahme am Haus: teuer, gefördert, wirksam – und mit einem Steuerdetail, das Vermieter kennen müssen.
Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
Die Fassadendämmung ist die größte Einzelmaßnahme am Haus: teuer, gefördert, wirksam – und mit einem Steuerdetail, das Vermieter kennen müssen.
Das verbreitete Wärmedämmverbundsystem (WDVS) kostet komplett – Dämmung, Dübelung, Armierung, Putz, inklusive Gerüst – meist 100–250 Euro pro Quadratmeter Fassadenfläche; ein Einfamilienhaus mit 150–200 m² landet bei 15.000–40.000 Euro. Teurer werden vorgehängte hinterlüftete Fassaden (ab ~250 Euro/m², dafür extrem langlebig); günstiger ist die Kerndämmung bei zweischaligem Mauerwerk (Einblasdämmung, oft nur 20–40 Euro/m² – wo baulich möglich, das beste Preis-Leistungs-Verhältnis überhaupt) und die Dämmung der obersten Geschossdecke als Sparalternative, wenn die Fassade noch warten kann.
Als BAFA-Einzelmaßnahme gibt es 15 Prozent Zuschuss, 20 Prozent mit Sanierungsfahrplan (iSFP) – Antrag vor Beauftragung, Energieeffizienz-Experte einbinden, geforderte U-Werte einhalten. Alternativ der Steuerweg über §35c EStG. Und aufgepasst: Wer ohnehin mehr als 10 Prozent des Außenputzes erneuert, löst nach GEG die Pflicht aus, die Fassade dabei auf den geforderten Standard zu dämmen – der „nur neuer Putz" ist dann keine legale Option mehr.
Ehrliche Antwort: allein über die Heizkostenersparnis oft erst nach 15–25 Jahren – am schnellsten bei ungedämmten Vorkriegs- und 50er-Jahre-Wänden, am langsamsten bei bereits leidlich gedämmten Bauten. Die Rechnung dreht sich, wenn ohnehin ein Gerüst steht und der Putz fällig ist (dann zählt nur der Dämm-Mehrpreis), wenn die Wärmepumpe kleiner ausfallen darf, und über den Wohnkomfort (warme Wandoberflächen, kein Schimmelrisiko in Ecken). Faustregel: Nie „Dämmung isoliert" rechnen, sondern immer als Teil des Sanierungsfahrplans.
Wer eine vermietete Immobilie kauft und innerhalb der ersten drei Jahre netto mehr als 15 Prozent des Gebäude-Kaufpreises in Instandsetzung/Modernisierung steckt, verwandelt sofort abziehbaren Erhaltungsaufwand in anschaffungsnahe Herstellungskosten – absetzbar nur noch über Jahrzehnte AfA (§6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Eine große Fassadendämmung kurz nach Kauf sprengt diese Grenze fast immer. Timing und steuerliche Beratung vor Beauftragung können hier fünfstellige Liquiditätsunterschiede machen.
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