Zuletzt aktualisiert: 16.07.2026
Vor dem Preisschild stehen zwei Weichen: die Steuerfrage (10-Jahres-Frist!) und die Vertriebsfrage. Beide in der falschen Reihenfolge zu klären ist der teuerste Anfängerfehler.
Verkaufen Sie eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach Anschaffung mit Gewinn, ist dieser als privates Veräußerungsgeschäft (§23 EStG) voll einkommensteuerpflichtig – bei den Wertsteigerungen der letzten Dekade schnell ein fünfstelliger Steuerbetrag. Die Frist läuft von Kaufvertrag zu Kaufvertrag (Notartermine!). Die große Ausnahme: Eigennutzung – steuerfrei ist der Verkauf, wenn Sie das Objekt entweder durchgehend seit Anschaffung selbst bewohnt haben oder im Verkaufsjahr und den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (angebrochene Jahre genügen – im Extremfall reichen gut 12 Monate über drei Kalenderjahre). Für frühere Vermieter kann gezieltes Selbst-Einziehen vor dem Verkauf also bares Geld wert sein. Und wer mehrere Objekte in kurzer Zeit verkauft, sollte die Drei-Objekt-Grenze kennen: mehr als drei Verkäufe in etwa fünf Jahren können als gewerblicher Grundstückshandel eingestuft werden – mit Steuerfolgen weit über §23 hinaus. Bei Erbschaften übernimmt der Erbe die Fristen des Erblassers. Im Zweifel: vor dem Notartermin steuerlich beraten lassen, nicht danach.
Die Provision liegt regional meist bei insgesamt 5–7 Prozent inkl. MwSt.; bei Verkäufen an Verbraucher (Einfamilienhaus/Wohnung) gilt die Teilung – der Käufer zahlt höchstens die Hälfte, mindestens die Hälfte trägt, wer den Makler beauftragt. Pro Makler:Marktpreis-Einschätzung, Käufer-Vorprüfung (Finanzierungsbestätigung!), Verhandlungspuffer, Zeitersparnis – gute Makler holen die Provision über den Preis oft wieder rein. Pro Privatverkauf: volle Ersparnis, sinnvoll bei gefragten Lagen mit Standardobjekt und wenn Sie Besichtigungs-Marathon und Preisverhandlung selbst stemmen. Der Mittelweg für Unentschlossene: professionelle Wertermittlung zuerst – der falsche Angebotspreis (zu hoch = Ladenhüter-Stigma, zu niedrig = verschenkt) kostet mehr als jede Provision.
Grundbuchauszug (aktuell), Energieausweis (Pflicht ab Anzeige!), Grundriss und Wohnflächenberechnung, Baubeschreibung/Baugenehmigungen (auch für Anbauten und den Wintergarten – fehlende Genehmigungen platzen im Notartermin), Sanierungsnachweise mit Rechnungen, bei Wohnungen: Teilungserklärung, drei Versammlungsprotokolle, Wirtschaftsplan, Rücklagenstand.
Große Sanierungen holen ihr Geld selten zurück; kleine Maßnahmen schon: Mängelliste abarbeiten (tropfende Armaturen, defekte Rollläden), neutral streichen, entrümpeln (unsere Kosten-Übersicht), Garten aufräumen, gute Fotos bei Tageslicht. Der erste Eindruck bepreist sich – der Rest wird verhandelt.